Standard kontrakt næring

LEIEKONTRAKT   
Adresse: XXXX i Trondheim kommune.

Leieavtalen er basert på ”STANDARD LEIEAVTALE FOR NÆRINGSLOKALER”.
6. utgave 01/19 av Huseiernes Landsforbund, Norsk Eiendom og Forum for Næringsmeglere/Norges Eiendomsmeglerforbund. 

1 UTLEIER
1.1 Firma XXXX, Skippergata. 14, 7042 Trondheim.
1.2  Org.nr.: XXXXXXX

2 LEIETAKER
2.1
  (Firma)
2.2  (Fødsels- Eller Organisasjonsnummer)

3  EIENDOM
3.1
Adresse: XXXXXXX, XXXX
3.2 Gnr. XX, bnr. XX i Trondheim kommune, kommunenummer 1601.

4  LEIEOBJEKT
4.1
Leieobjektet består av arealer til leietakers eksklusive bruk og en forholdsmessig andel av eiendommens fellesarealer, tekniske rom og utomhus-arealer. Utleier kan foreta mindre vesentlige endringer av fellesarealet med hensyn til utforming og areal. Arealene til leietakers eksklusive bruk, herunder eventuelt eksklusivt utomhus-areal og arealfordeling, er vist i bilag 1 (arealoversikt og tegninger).

4.2  Arealene til leietakers eksklusive bruk, samt andel av fellesarealer og tekniske rom, utgjør totalt ca. kvm. BTA. Av dette utgjør arealer til leietakers eksklusive bruk ca. kvm. BTA.

4.3  Hva angår parkeringsplasser gjelder følgende:

[Stryk det alternativet som ikke passer.]

A Leieobjektet inkluderer ikke parkeringsplasser. Eventuell utleie av parkeringsplasser fremgår av egen selvstendig avtale.
B Leieobjektet inkluderer parkeringsplasser som angitt i og på de betingelser som fremgår av bilag […].
C Leieobjektet inkluderer parkering på eiendommens umerkede parkeringsplasser, på lik linje med øvrige leietakere.

Alle arealer er oppgitt etter NS 3940:2012. Eventuelle feil i arealangivelsene gir ikke rett til å kreve leien justert, og medfører heller ikke noen endring av denne leieavtales øvrige bestemmelser.

4.4 Før overtakelse skal utleier utføre eventuelle arbeider/endringer i leieobjektet som angitt i bilag.

5 LEIETAKERS VIRKSOMHET
5.1
Leieobjektet må kun benyttes til (leieformål).

5.2 Endring av virksomheten i leieobjektet, herunder drift av annen, beslektet virksomhet, er ikke tillatt uten utleiers skriftlige forhåndssamtykke. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. Økt avgiftsmessig belastning for Utleier som følge av Leietakers endrede virksomhet skal anses som saklig grunn, med mindre Leietaker forplikter seg til å holde Utleier skadesløs for Utleiers tap og kostnader i samsvar med punkt 10 og stiller en – etter Utleiers oppfatning – tilfredsstillende sikkerhet for sine forpliktelser. Videre skal opprettholdelse av Eiendommens virksomhetsprofil/virksomhetssammensetning anses som saklig grunn.

6 OVERTAKELSE/MELDING OM MANGLER
6.1
Leieobjektet overtas ryddet og rengjort, og for øvrig i den stand som leieobjektet var i ved leietakers besiktigelse (dato),og med eventuelle arbeider/endringer som beskrevet.
6.2 Hva angår offentligrettslige bygningstekniske krav gjelder følgende:
[Stryk det alternativet som ikke passer. Hvis strykning ikke er gjort, anses alternativ A som valgt.]

[…]A  Leieobjektet leies ut "som det er". Utleier er ansvarlig for at leieobjektet er i samsvar med de offentligrettslige bygningstekniske krav som gjelder for leieobjektet i forhold til leietakers bruk ved inngåelse av leiekontrakten.

 […]  Utleier er ansvarlig for at Leieobjektet ved Overtakelse er godkjent for den bruk/virksomhet som angitt i punkt 5.1, herunder krav som følger av plan- og bygningsloven. Leietaker er selv ansvarlig for egne innrednings-installasjons- og bygningsarbeider som etter avtale skal utføres av Leietaker. Leietaker er videre selv ansvarlig for eventuelle krav til, eller godkjennelser av Leieobjektet/virksomheten som ikke er av bygningsteknisk eller reguleringsmessig karakter

6.3 Offentligrettslige krav per overtakelse tilknyttet leietakers virksomhet/bruk av leieobjektet, som ikke er av bygningsteknisk karakter, er leietakers ansvar.

6.4  I forbindelse med overtakelse av leieobjektet skal det foretas overtakelsesbefaring. Fra befaringen kan det føres protokoll hvis en av partene krever det, som undertegnes på stedet av begge parter.6.5  Leietaker må gi skriftlig melding om mulige skader og mangler mv. innen rimelig tid etter at han burde ha oppdaget dem. Forhold som leietaker kjente til ved overtakelsen, kan ikke senere gjøres gjeldende som mangel.6.6  Ved overtakelse skal utleier gi leietaker en innføring i bruk av teknisk utstyr/innretninger i leieobjektet som skal benyttes av leietaker. Videre skal utleier ved overtakelse fremlegge driftsmanualer/-instrukser for leieobjektet med teknisk utstyr og innretninger. Leietaker forplikter seg i hele leieperioden til å følge utleiers til enhver tid gjeldende driftsmanualer/-instrukser.

7 LEIEPERIODEN
7.1
Leieforholdet løper fra dato til dato, hvoretter leieforholdet opphører uten oppsigelse. Leieforholdet kan ikke sies opp i leieperioden. 

7.2 Fristen for å sende flyttingsoppfordring etter leieforholdets opphør settes til seks måneder.

8 LEIESUM
8.1
Årsleien utgjør NOK (eksklusiv merverdiavgift).

8.2 Leien forfaller til betaling forskuddsvis den 1. i hvert kvartal med NOK (eksklusiv merverdiavgift).

8.3 Utleier utsteder faktura til leietaker med slikt innhold som er påkrevd i henhold til gjeldende regelverk, og med opplysninger om utleiers kontonummer for betaling av leien.

8.4 Betaling anses ikke skjedd før beløpet er mottatt på utleiers konto.

8.5  I tillegg til leien betaler leietaker en andel av eiendommens felleskostnader. Felleskostnadene fordeles etter eiendommens fordelingsnøkkel. Fordelingsnøkkelen kan endres underveis i l eieforholdet, så langt dette ikke fremstår som åpenbart urimelig.
Eiendommens fordelingsnøkkel justeres forholdsmessig ved eventuelle endringer i grunnlaget for fordelingsnøkkelen. Eksempler på kostnader som inngår i felleskostnadene er inntatt i pkt. 27. Eventuell merverdiavgift på felleskostnadene som ikke er fradragsberettiget for utleier, som følge av at leietaker driver en virksomhet som ikke kan omfattes av utleiers registrering i Merverdiavgiftsregisteret (jf. også punkt 10), dekkes av leietaker som en del av felleskostnadene. Kostnadene dekkes i det enkelte kostnads-år gjennom at leietaker betaler et a konto beløp sammen med leien til dekning av de felleskostnader utleier forventer vil påløpe. Leietaker kan kreve fremlagt budsjett for felleskostnadene. Dersom det under regnskapsåret oppstår vesentlig    avvik mellom påløpte og budsjetterte felleskostnader, kan utleier øke eller redusere det a konto beløp som innkreves. Avregning foretas normalt med forfall innen 30. april året etter kostnadsåret, basert på en oversikt satt opp av utleier og som viser de faktiske påløpte felleskostnader i kostnadsåret. Utleier dekker kostnadene for ledige lokaler. I den grad ledighet medfører reduserte kostnader, skal reduksjonen krediteres de ledige lokaler. Deretter fordeles kostnadene som om  reduksjon ikke var skjedd. Medfører leieforholdet vesentlige større kostnader til ventilasjon, energi, vann, kloakk, renovasjon og lignende enn leietakers forholdsmessige andel basert på eiendommens fordelingsnøkkel, kan leietaker belastes for merkostnaden knyttet til dette inkludert     kostnader til egen måler. Dersom utleier overlater driften til andre, kan utleier kreve at leietaker inngår avtale om drift/felleskostnader med det rettsubjekt som forestår driften av eiendommen.

8.6 Ved kontraktsinngåelsen er a konto beløp for felleskostnader stipulert til NOK (eksklusiv merverdiavgift) per kvartal. Energi blir belastet i tillegg etter fordelingsnøkkel.

8.7 Direkte og for egen regning betaler leietaker rengjøring av egne eksklusive arealer (herunder vask av vinduer) og vaktmestertjenester for egen bruk. For det tilfellet at det er installert egen   energimåler (undermåler) skal Leietaker direkte og for egen regning også betale energi til eksklusivt areal. Der hvor det ikke er egen måler blir energi fordelt og fakturert av huseier.

8.8 Utleier kan overlate driften av Eiendommen og faktureringen av Felleskostnadene til ett driftsselskap. Utleier er uansett ansvarlig overfor Leietaker for oppfyllelesen av sine forpliktelserI den grad utleie av eiendom i leietiden blir belagt med nye særlige skatter og/eller avgifter, skal leietaker betale sin forholdsmessige del (belastes leietakerne i eiendommen som en del av de ordinære felleskostnader, jf. dette punkt 8 femte avsnitt). Eiendomsskatt inngår som del av Felleskostnadene. Ved forsinket betaling av leie og/eller andel felleskostnader, svares forsinkelsesrente i henhold til lov av 17. desember 1976 nr. 100 eller lov som trer i stedet for denne. Utleier har rett til å kreve  gebyr ved purring.

9 LEIEREGULERING
9.1
Leien reguleres hver 1. januar, i forhold til eventuelle endringer i Statistisk Sentralbyrås konsumprisindeks, eller, hvis denne blir opphevet, annen tilsvarende offentlig indeks. Dog skal leien ikke kunne reguleres under den leie som ble avtalt på kontraktstidspunktet. 

9.2 Opprinnelig kontraktsindeks er indeksen for (mnd. for startindeks) måned år (år for startindeks). Leieregulering baseres på utviklingen fra opprinnelig kontraktsindeks til siste kjente indeks på reguleringstidspunktet.

9.3 Leietaker er med dette gitt varsel om at årlig leieregulering vil finne sted.

9.4  Ved offentlig inngrep (prisstopp o.l.) som begrenser den leie utleier ellers kunne tatt etter denne kontrakt, skal kontraktens regulerte leie løpe fra det tidspunkt og i den utstrekning det måtte være lovlig adgang til det.

9.5 Leietaker kan ikke kreve regulering til gjengs leie. Husleielovens §4-2 og § 4-3 gjelder ikke.

10 MERVERDIAVGIFT
10.1
  Partene har pr. kontraktssignering forutsatt at

[Stryk de alternativene som ikke passer. Hvis B, fyll inn antall kvadratmeter og vedlegg målsatte tegninger med spesifikasjon av det arealet som per leiestart omfattes av utleiers registrering.]
A hele Leieobjektet skal omfattes av Utleiers frivillige registrering i Merverdiavgiftsregisteret.

B deler av Leieobjektet skal omfattes av Utleiers frivillige registrering i Merverdiavgiftsregisteret. Målsatte tegninger og opplysninger om størrelsen på arealet som skal omfattes av Utleiers frivillige registrering er inntatt i Bilag [...].

C Leieobjektet ikke er omfattet av Utleiers frivillige registrering i Merverdiavgiftsregisteret.10.2 I den utstrekning Leieobjektet skal omfattes av Utleiers registrering i henhold til punkt 10.1, innestår Leietaker for at vilkårene for registrering er oppfylt fra tidspunkt for kontraktssignering og i hele Leieperioden.10.3 Utleier har rett til å legge merverdiavgift med den til enhver tid gjeldende sats på Leien, Felleskostnadene og eventuelle andre kostnader knyttet til arealer som skal omfattes av Utleiers registrering i henhold til punkt 10.1. Det samme gjelder for arealer som måtte bli omfattet av Utleiers registrering som følge av at registrering for utleie blir pålagt ved lov10.4 Dersom Leietaker i samsvar med punkt 24 har fått samtykke til fremleie av arealer som skal omfattes av Utleiers registrering i henhold til punkt 10.1, og de fremleide arealene fortsatt kan omfattes av Utleiers registrering i Merverdiavgiftsregisteret, skal Leietaker som ikke er registrert i Merverdiavgiftsregisteret umiddelbart søke om frivillig registrering for fremleien. Hvis Leietaker allerede er registrert i Merverdiavgiftsregisteret for annen virksomhet, skal Leietaker innta en bestemmelse i fremleieavtalen om at fremleieforholdet skal behandles som merverdiavgiftspliktig, samt utfakturere leievederlaget for fremleieforholdet med tillegg av merverdiavgift.10.5 Leietaker skal umiddelbart gi Utleier opplysninger om forhold som kan medføre en endring i den avgiftsmessige status til hele eller deler av Leieobjektet. Leietaker skal også innen 14 dager skriftlig besvare Utleiers årlige leietakererklæringer om Leietakers bruk av Leieobjektet gjennom året og bygningsmessige tiltak foretatt på Leieobjektet av Leietaker. Leietaker skal også innhente tilsvarende dokumentasjon fra eventuelle fremleietakere.10.6 Ved opphør av leieforholdet, uansett grunnlag, skal Leietaker og eventuelle fremleietakere beholde egne justeringsforpliktelser for bygningsmessige tiltak foretatt på Leieobjektet.10.7  Leietaker skal holde Utleier skadesløs for ethvert tap Utleier måtte bli påført, herunder redusert fradragsrett og tilbakeføring/justering av fradragsført inngående merverdiavgift samt renter, tilleggsskatt og øvrige kostnader forbundet med slikt tap, som følge av regelendringer for Leietakers bruk/virksomhet eller Leietakers bruksendring, fremleie, selskapsmessige/organisatoriske endringer, formelle mangler eller forsømmelser o.l. Ved beregningen av Utleiers tap skal det tas hensyn til skattemessige konsekvenser for Utleier. 

10.8  Eventuelle krav som følge av bestemmelsene i dette punkt 10 forfaller til betaling ved påkrav. Krav som følge av Utleiers plikt til tilbakeføring/nedjustering av fradragsført inngående merverdiavgift forfaller imidlertid til betaling tidligst 14 dager før forfall for Utleiers betalingsplikt til staten.

11 SIKKERHETSSTILLELSE
[Stryk de alternativene som ikke passer.]
A
11.1 
Leietaker stiller selvskyldnergaranti fra finansinstitusjon som driver virksomhet i Norge etter konsesjon gitt av norske myndigheter, eller annen av utleier godkjent garanti, for rettidig oppfyllelse av leietakers forpliktelser under dette leieforhold.

11.2  Garantien skal tilsvare 6 måneders leie inkludert andel fellesomkostninger (og merverdiavgift i den grad det følger av punkt 9). I forbindelse med leieregulering kan utleier kreve garantien regulert forholdsmessig. Garantien skal være gyldig, og uoppsigelig fra leietakers og garantists side, i leieperioden samt tre måneder etter fraflytting. Utleier setter ufravikelig krav til at garantien ikke kan inneholde begrensning i forhold til frist eller formkrav for innmelding av krav i garantien i dens løpetid. Garantien skal være underlagt norsk rett. Eiendommens verneting vedtas i alle tvister som gjelder garantien.


11.3 
Leietaker innbetaler depositum som settes på sperret konto i samme bank som leien betales til. Depositumet skal tjene som sikkerhet for rettidig oppfyllelse av leietakers forpliktelser under dette leieforhold. Depositumet skal tilsvare 6 måneders leie inkludert andel fellesomkostninger (og merverdiavgift i den grad det følger av punkt 9). I forbindelse med leieregulering kan utleier kreve depositumet regulert forholdsmessig. Opptjente renter på kontoen godskrives leietaker, men tillegges depositumsbeløpet til sikring av leietakers forpliktelser. Det gjenstående beløp kan to måneder etter leieforholdets opphør utbetales leietaker med befriende virkning for banken, med mindre utleier har reist søksmål med krav mot leietaker.

C         
11.8  Leietaker skal ikke stille garanti/depositum.
11.9 Garanti/depositum, pålydende totalt kr. (beløp inkl. felleskostn. og mva), må foreligge senest (dato eller v/inflytting).
11.10  Mislighold av bestemmelsen i dette punkt 11 anses som vesentlig mislighold som gir utleier hevingsrett, dersom leietaker ikke etter skriftlig varsel fra utleier har sørget for å bringe forholdet i orden innen 14 dager.

12 LEIETAKERS BENYTTELSE AV LEIEOBJEKTET
12.1
Leietaker plikter å behandle så vel leieobjektet som eiendommen for øvrig med tilbørlig aktsomhet. 

12.2 Leietaker plikter å sette seg inn i og følge de offentlige forskrifter (herunder politivedtekter), vedtekter, instrukser (herunder branninstruks), driftsmanualer og -instrukser, ordensregler o.l. som er eller måtte bli innført og som kommer til anvend­else på leieforholdet. Leietaker er i leieperioden ansvarlig overfor alle offentlige myndigheter for at hans benyttelse av leieobjektet tilfredsstiller de til enhver tid gjeldende offentligrettslige krav.

12.3 Leietaker skal oppfylle og bekoste alle nye offentligrettslige (bygningstekniske og andre) krav til Leieobjektet som oppstår i leieperioden som følge av Leietakers særlige bruk av Leieobjektet, herunder krav til universell utforming og krav fra arbeidstilsyn, helsemyndigheter, sivilforsvar, industrivern, brannvern eller annen offentlig myndighet.

12.4 Leietaker plikter på utleiers forespørsel å dokumentere at det foreligger et internkontrollsystem som oppfyller de til enhver tid gjeldende krav.

12.5  Leieobjektet må ikke brukes på en måte som forringer eiendommens omdømme eller utseende eller ved støv, støy, lukt, rystelse eller på annen måte sjenerer andre leietakere eller naboer. Røyking er ikke tillatt i leieobjektet. Rom med vann- og/eller avløpsrør må holdes så oppvarmet at frysing unngås. Utgiftene ved utbedring og eventuell erstatning i forbindelse med disse forhold, er leietakers ansvar.

12.6 Avfall må legges i eiendommens søppelkasser/kildesorteringssystem. Avfall av ekstraordinært omfang eller karakter må leietaker selv besørge fjernet for egen regning. I motsatt fall kan utleier la avfallet fjerne for leietakers regning. All avfallshåndtering skal følge de til enhver tid gjeldende offentlige krav.

12.7 Ved utleie av leieobjekter til benyttelse for virksomhet rettet mot publikum (for eksempel forretning eller servering) skal leietaker besørge og bekoste tilfredsstillende utvendig renhold, strøing og snørydding, med mindre annet er særskilt avtalt.

12.8  Leietaker kan ikke benytte eiendommens fellesarealer til eget formål (for eksempel salg, oppslag, lagring og lignende).

13 UTLEIERS ADGANG TIL EKSKLUSIVT AREAL
13.1
Leietaker plikter å gi utleier adgang til Eksklusivt Areal i kontor-/forretnings-tid alle dager, for ettersyn, reparasjon, vedlikehold, inspeksjon, taksering, endringssarbeid etc. Leietaker skal varsles med rimelig frist. I alle tilfeller der det anses nødvendig for å forebygge eller begrense skade på eiendommen, har utleier rett til å skaffe seg adgang til leieobjektet uten slikt varsel. 

14 UTLEIERS VEDLIKEHOLDS- OG UTSKIFTINGSPLIKT
14.1
Utleier skal sørge for og bekoste alt utvendig bygningsmessig vedlikehold og utskifting av tekniske  innretninger, slik som heiser, ventilasjonsanlegg, branntekniske anlegg, fyringsanlegg, solskjermingsanlegg etc., når disse ikke lenger lar seg vedlikeholde på regningssvarende måte.

14.2 Utleier skal sørge for og bekoste at eiendommens innvendige fellesarealer og eiendommens   tekniske innretninger holdes i tilsvarende stand som ved overtakelse, men slik at alminnelig slitasje må aksepteres av leietaker. Utleier skal sørge for alminnelig godt vedlikehold, drift og renhold av inn- og utvendige fellesarealer. Utgifter etter dette punkt 14.2 skal dekkes som   felleskostnader i henhold til punkt 8.5.

14.3 Utleiers arbeider skal foretas på en forskriftsmessig og håndverksmessig god måte.

14.4  Utleier har ikke ansvar for vedlikehold eller utskifting av innretninger anbrakt i leieobjektet av leietaker.

14.5 Avbrudd som ikke er vesentlige, i forsyninger av vann, energi, luft etc., plikter leietaker å tåle uten erstatning eller avslag i leien.

 [Dersom alternativ A i punkt 6 (2) er valgt, slettes avsnitt (14.6) nedenfor. Dersom alternativ B i punkt 6 (2) er valgt, skal man la følgende tekst stå:]
14.6 Utleier skal sørge for at Leieobjektet i Leieperioden er i samsvar med de for Eiendommen/Leieobjektet gjeldende offentligrettslige bygningstekniske krav, med mindre annet følger av punkt 12 eller Leietakers vedlikeholdsplikt etter punkt 15.

15  LEIETAKERS VEDLIKEHOLDSPLIKT
15.1
Leietaker skal besørge og bekoste innvendig vedlikehold av leieobjektet, herunder også ut- og  innvendig vedlikehold av leieobjektets inngangsdører/porter med dørlåser, dørkarmer, solskjerming, samt innvendig vedlikehold av dets vinduer med omramming. Vedlikeholdsplikten for leietaker omfatter overflatebehandling av gulv, vegger og tak, nødvendig fornyelse og utskifting av tapet og gulvbelegg og annen istandsetting innvendig. Videre omfatter vedlikeholdsplikten enkel utskifting av slitasjedeler (pakninger med videre) og enkle reparasjoner av leieobjektets innretninger, så som de i lokalet synlige rør, ledninger og installasjoner tilknyttet forsyning med og avløp for vann, varme, ventilasjon/kjøling og elektrisitet/IKT. Alt arbeid leietaker plikter å utføre, skal han foreta uten ugrunnet opphold, med normale intervaller i leieperioden og på en forskrifts- og håndverksmessig god måte. 

Oppregningen er ikke uttømmende.
Maskiner/anlegg som eksklusivt benyttes av leietaker, har leietaker ansvar for drift og vedlikehold av, eks. hvitevarer, kjøling og kjølemaskiner. Det er leietakers ansvar å fornye/skifte ut hvitevarer, kjøling og kjølemaskiner og lignende som benyttes eksklusivt

15.2 Leietakers vedlikeholdsplikt omfatter også utbedring av skader etter innbrudd og/eller hærverk i eksklusivt Areal, herunder skader på vinduer, karmer, leieobjektets inngangsdører/porter. Knuste ruter i ethvert rom som omfattes av leieforholdet, må straks erstattes med nye.

15.3 Leietaker plikter å sørge for og bekoste reparasjon og vedlikehold av de skilt etc. som utleier har  gitt tillatelse til å sette opp, se punkt 17.

15.4  Leietaker skal sørge for og bekoste drift og vedlikehold av fett-/oljeutskiller eller lignende innretninger dersom Leietakers virksomhet krever slike.

15.5  Leietakers arbeider skal foretas med vanlige vedlikeholdsintervaller og på en forskriftsmessig og håndverksmessig god måte.

15.6 Oppfyller ikke leietaker sin vedlikeholdsplikt er utleier berettiget til, etter skriftlig varsel med 3   ukers oppfyllelsesfrist, å utføre vedlikeholdsarbeidene for Leietakers regning.

16  UTLEIERS ARBEIDER I LEIEOBJEKTET/EIENDOMMEN
16.1 Utleier kan foreta alle arbeider til leieobjektets/eiendommens vedlikehold eller fornyelse; herunder miljørelaterte tiltak, samt foreta ethvert endringsarbeid herunder tilbygg, påbygg mv. utenfor Eksklusivt Areal. Leietaker skal medvirke til at ledninger, kanaler og rør etc. til andre deler av      eiendommen, kan føres gjennom Eksklusivt Areal uten hinder av leietakers innredning etc.

16.2  Leietaker plikter å finne seg i slike arbeider uten erstatning eller avslag i leien, med mindre ulempene for Leietaker er vesentlige.

16.3  Leietaker skal varsles om alle arbeider etter dette punkt 16 med rimelig frist. Utleier skal påse at arbeidene blir til minst mulig sjenanse for Leietaker.

17 LEIETAKERS ENDRING AV LEIEOBJEKTET/EIENDOMMEN
17.1 
Leietaker kan ikke foreta endringer; herunder innredning eller ominnredning i eller av Leieobjektet, uten eller annen forandring i eller av leieobjektet uten utleiers skriftlige forhåndssamtykke. Det samme gjelder dersom leietaker ønsker økt kapasitet/forsyning av energi, vann, luft, avløp mv. enn hva som var forutsatt ved kontraktstidspunktet. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. Dersom samtykke gis skal utleier samtidig, dersom leietaker krever det, skriftlig ta stilling til om leietaker ved fraflytting helt eller delvis må tilbakestille de utførte endringene. Hvor annet ikke  avtales, tilfaller endringene beskrevet i dette punkt 15 utleier etter endt leieperiode, med mindre utleier forlanger at leieobjektet tilbakestilles til sin opprinnelige stand.

17.2  Leietaker kan ikke sette opp virksomhetsskilt og solavskjerming uten Utleiers skriftlige forhåndssamtykke. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. Størrelse, utforming og plassering skal være sedvanlig etter virksomhetens og Eiendommens art og karakter, og skal godkjennes av Utleier. Leietaker må bekoste sitt firmanavn påsatt felles anvisningsskilt etter nærmere avtale med Utleier.

17.3  Leietaker er ansvarlig for å innhente de nødvendige offentlige tillatelser og for øvrig oppfylle alle offentlige krav som gjelder for arbeider som utføres i henhold til dette punkt 17. Alle søknader skal   godkjennes av Utleier. Ved ferdigstillelse av arbeidene skal dokumentasjon for arbeidene    overleveres Utleier sammen med eventuelle offentlige godkjennelser.

18  FORSIKRING
18.1
Hver av partene holder sine eiendeler/interesser forsikret.

18.2 Utleier forsikrer eiendommen.

18.3 Leietaker forsikrer egen innredning, fast og løst inventar, løsøre, maskiner, data, varer, driftstap/avbrudd og eget ansvar. I tillegg til egne interesser skal leietaker dekke forsikring av dører og vinduer til Eksklusivt Areal. Tap påført leietakers medkontrahenter som følge av avbrudd, forsinkelser eller oppgjør i henhold til bestemmelsene i dette punkt 18, er leietakers ansvar.

18.4 Dersom leietakers virksomhet medfører forhøyelse av eiendommens forsikringspremier eller faste avgifter, eller pålegg fra utleiers forsikringsselskap om investeringer, skal leietaker dekke utgiften. Leietaker plikter å melde til utleier ethvert forhold og/eller endring i forhold ved virksomheten, som kan få følger for eiendommens forsikringspremie. Utleier har ikke ansvar for skader eller tap som måtte oppstå ved innbrudd, brann, vannskade mv., ut over det som omfattes av de forsikringer utleier har som huseier. Dette gjelder likevel ikke skader som skyldes utleiers mislighold.

18.5 Hver av partene kan kreve å få fremlagt den annen parts forsikringsavtale.

19 BRANN/DESTRUKSJON
19.1 
Blir leieobjektet ødelagt ved brann eller annen hendelig begivenhet kan utleier erklære seg fri fra alle rettigheter og forpliktelser under leieavtalen.

20  UTLEIERS AVTALEBRUDD
20.1 
Leietaker kan kreve avslag i leien i henhold til husleieloven § 2-11 som følge av forsinkelse eller mangel. Hva gjelder mangel, forutsettes at mangelen er vesentlig og at mangelen ikke rettes av Utleier i henhold til bestemmelsene i husleieloven § 2-10. Leietaker må gi skriftlig melding om skader og mangler mv. innen rimelig tid etter at Leietaker burde ha oppdaget dem.

20.2 Leietaker kan kreve erstatning for direkte tap som følge av forsinkelse eller mangel i henhold til husleieloven § 2-13. Hva gjelder mangel, forutsettes at mangelen er vesentlig og at mangelen ikke rettes av Utleier i henhold til bestemmelsene i husleieloven § 2-10. Indirekte tap dekkes ikke. Erstatningen er i Leieperioden oppad begrenset til 12 måneders leie, med mindre Utleier har handlet forsettlig eller grovt uaktsomt. Ved eventuell forlengelse av Leieperioden gjelder en ny, tilsvarende begrensning for tap i forlengelsesperioden. 

20.3 Leietaker har ikke rett til å holde tilbake leie til sikkerhet for de krav Leietaker har eller måtte få mot Utleier som følge av forsinkelse eller mangel.

20.4 Dersom leietaker ønsker å påberope vedvarende eller gjentatt mislighold fra Utleiers side som grunnlag for heving, krever dette skriftlig forhåndsvarsling om at leieavtalen kan bli hevet dersom misligholdet ikke opphører. For øvrig gjelder husleieloven § 2-12

21 LEIETAKERS AVTALEBRUDD/UTKASTELSE
21.1
Leietaker blir erstatningsansvarlig for all skade eller mangler som skyldes ham selv eller folk i hans tjeneste, faste eller tilfeldige, samt fremleietakere, kunder, leverandører, oppdragstakere og/eller andre personer som han har gitt adgang til eiendommen. Erstatningsplikten omfatter også utgift som måtte følge av utrydding/bekjempelse av skadedyr, utøy o.l.

21.2 Leietaker vedtar at tvangsfravikelse kan kreves hvis leien eller avtalte tilleggsytelser ikke blir betalt, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd (a).  Leietaker vedtar at tvangsfravikelse kan     kreves når leietiden er løpt ut, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd (b).
Ved vesentlig mislighold som ikke gjelder manglende betaling og fraflytting kan utleier benytte seg av lov om tvangsfullbyrdelse § 13-2, 3. ledd pkt. c, d og e

21.3 Ved vesentlig mislighold av leieavtalen kan Utleier heve denne, og Leietaker skal da straks   fraflytte Leieobjektet. Bestemmelsen i punkt 20.4 gjelder tilsvarende ved heving fra Utleier.

21.4 Dersom Leietaker blir kastet ut eller flytter etter krav fra Utleier pga. mislighold eller fraviker  leieobjektet som følge av konkurs, plikter å betale leie og andel felleskostnader for den tid som måtte være igjen av leieperioden. Betalingsplikten gjelder bare i den utstrekning utleier ikke får     dekket sitt tap gjennom annen utleie. Leietaker må også betale de omkostninger som utkastelse,    søksmål og rydding/rengjøring av leieobjektet fører med seg, samt kostnader til ny utleie.

21.5 Leietakeren kan ikke sette fram motkrav på utleieren med mindre motkravet er erkjent av han eller er rettskraftig avgjort ved dom eller forlik. Husleielovens § 2-15 gjelder ikke, leietakeren har ikke rett til å holde tilbake leie. Det er ikke anledning til deponering av omtvistet leie. Husleielovens § 3-8 gjelder ikke.

22  FRAFLYTTING
22.1
Ved fraflytting skal utleier umiddelbart gis adgang til Eksklusivt Areal.

22.2 Leietaker skal ved fraflytting tilbakelevere leieobjektet ryddet, rengjort, med hele vindusruter og for øvrig i kontrakts- og håndverksmessig godt vedlikeholdt stand, og med samtlige nøkler/adgangskort. Dersom vedlikeholdsplikten etter punkt 15 er oppfylt med alminnelige intervaller i leieperioden, aksepterer utleier normal slit og elde frem til fraflytting. For så vidt gjelder endringer foretatt av leietaker i leietiden vises til reguleringen i punkt 17.
Ved fraflytting skal i tillegg golvbelegg være bonet (nullstilt og polishbehandlet), gulvtepper renset og dersom utleier finner det nødvendig skal parkett være slipt/lakkert.

22.3 Mangler som leietaker ikke har utbedret, kan utleier la utbedre for leietakers regning. Dersom utleier ikke gjennomfører slik utbedring, skal leietaker likevel kompensere utleier for de kostnader som ville medgått dersom utbedring hadde vært foretatt (uavhengig av leieobjektets bruk etter fraflytting).

22.4 I god tid før utløpet av Leieperioden skal det avholdes en felles befaring mellom leietaker og utleier for å fastlegge eventuelt nødvendige arbeider som skal utføres for å bringe leieobjektet i den stand det skal være ved fraflytting.

22.5 Utleier har i de siste 12 måneder før fraflytting rett til å sette opp skilt på fasaden med informasjon om at Leieobjektet blir ledig. I samme periode skal Leietaker, etter forhåndsvarsel, gi leiesøkende adgang til Eksklusivt Areal 3 dager per uke i alminnelig kontor-/forretningstid..

22.6 Senest siste dag av leieforholdet skal leietaker på egen bekostning fjerne sine eiendeler. Eiendeler som ikke fjernes skal anses etterlatt, og tilfaller utleier etter 14 dager. Søppel og eiendeler som utleier ikke ønsker å overta kan utleier kaste eller fjerne for leietakers regning.

22.7 Leietakeren kan ved fraflytting ikke kreve vederlag for evt. fordel utleier oppnår som følge av opparbeidet kundekrets. Husleielovens § 10-6 gjelder ikke.

23 TINGLYSING/PANTSETTELSE
23.1
Leieavtalen kan ikke tinglyses uten utleiers skriftlige forhåndssamtykke. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. En eventuelt tinglyst leieavtale skal ikke ha opptrinnsrett, og den skal vike prioritet for nye pengeheftelser som Utleier måtte la tinglyse på eiendommen. Leietaker skal medvirke til at slik prioritetsvikelse gjennomføres. Leietaker gir utleier ugjenkallelig fullmakt til å besørge den tinglyste leieavtalen slettet på det tidspunkt leieforholdet opphører. Utgifter forbundet med tinglysning og sletting av leieavtalen dekkes av leietaker.

23.2 Leieavtalen kan ikke pantsettes uten utleiers skriftlige samtykke. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. Utleier kan stille vilkår for pantsettelsen. Leietaker gir utleier ugjenkallelig fullmakt til å besørge pantsettelsen slettet på det tidspunkt leieforholdet opphører.

24 FREMLEIE
24.1
Fremleie av leieobjektet, helt eller delvis, må ikke finne sted uten utleiers skriftlige forhåndssamtykke. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. Økt avgiftsmessig belastning for Utleier som følge av fremleien skal alltid anses som saklig grunn, med mindre Leietaker forplikterseg til å holde Utleier skadesløs for Utleiers tap og kostnader som følge av fremleien i samsvar med punkt 10, og stiller en etter Utleiers oppfatning tilfredsstillende sikkerhet for sine forpliktelser.Videre skal opprettholdelse av Eiendommens virksomhetsprofil/virksomhetssammensetninganses som saklig grunn.

24.2 Manglende svar på søknad om samtykke etter bestemmelsene i dette punkt 24 anses ikke som samtykke.

25  OVERDRAGELSE/SELSKAPSMESSIGE ENDRINGER
25.1
Leietaker kan ikke uten skriftlig forhåndssamtykke fra Utleier overdra hele eller deler av leieavtalen. Samtykke kan nektes på fritt grunnlag.

25.2 Som overdragelse regnes også i) at en person som har bestemmende innflytelse over Leietaker, mister denne innflytelsen (herunder ved fusjon og fisjon), eller ii) at en ny person får bestemmende innflytelse over Leietaker (herunder ved fusjon og fisjon). Bestemmende innflytelse betyr det samme som i aksjeloven § 1-3 (2) andre setning. Aksjeloven § 1-3 (4) gjelder tilsvarende. Dette punkt 25.2 gjelder ikke hvis Leietaker er notert på et regulert marked,     eller ved konserninterne omorganiseringer med uendret eierskap.

25.3 Leietaker kan ikke uten skriftlig forhåndssamtykke fra Utleier delta i en fusjon eller fisjon som vesentlig forringer Leietakers evne til å oppfylle sine forpliktelser under leieavtalen. Samtykke kan nektes på fritt grunnlag.

25.4 Manglende svar på søknad om samtykke etter bestemmelsene i dette punkt 25 anses ikke som samtykke.

25.5 Dersom utleier overfører sine rettigheter og forpliktelser etter leieavtalen skal Leietaker stille ny sikkerhet overfor ny eier i samsvar med punkt 11.

26 SÆRLIGE BESTEMMELSER.
Leietakeren kan ikke fremsette krav mot tidligere eier i forbindelse med eierskifte hvor ny eier overtar rettigheter og forpliktelser i henhold til denne avtale. Husleielovens § 8-6, 2. ledd gjelder  ikke.

27 FELLESKOSTNADER
Oppregningen nedenfor er ment som eksempler på forhold som inngår i felleskostnadene dersom tilbudet eksisterer, og ikke som en angivelse av hva som skal inngå per leiestart. Innholdet vil kunne endre seg i leietiden, for eksempel som følge av innføring av nye servicetilbud eller offentligrettslige krav.

- Energi til oppvarming og belysning av fellesarealer (herunder trapper), heiser, kjøleanlegg, ventilasjonsanlegg, varmtvannstanker, utelys, varmekabler i takrenner, evt. fortauvarme, branntekniske anlegg, portanlegg, sikkerhetsinnretninger og andre forhold installert i fellesarealer.

- Olje, gass etc. til oppvarming av fellesarealer og andre fellestjenester som ikke avregnes mot den enkelte leietaker etter eget forbruk.

- Offentlige avgifter, herunder vann, kloakk, feiing, renovasjon og øvrige avgifter som eventuelt måtte tilkomme/foreligge.

-  Eiendomsskatt.

- Rengjøring og renovasjon, herunder trappevask og rengjøring av fellesarealer, håndtering/rensing mv. av matter i fellesarealer (herunder trapper), utvendig vindusvask, rengjøring av utstyr for solavskjerming, fjerning av tagging/graffiti, leie, kjøring og tømming av søppelcontainer mv.

- Tilsyn, service og vedlikehold av heiser, sanitæranlegg, kjøleanlegg, ventilasjonsanlegg, alle branntekniske installasjoner (herunder alarm og sikkerhetsanlegg), porter, fyringsanlegg, innendørs fellesarealer, utendørs fellesarealer, vinduer utvendig, utstyr for solavskjerming osv., herunder vaktmestertjeneste.

-  Resepsjonstjeneste, vakthold.

-  Øvrige serviceytelser, herunder gartner og annen rydding/vedlikehold på utendørsarealer, snømåking av utearealer, parkeringsplasser, fortau og tak, vekkjøring av snø, kosting og renhold av nevnte arealer, felles skilting, utvendig vaktmestertilsyn mv.

-  Administrasjonspåslag på 5 % på alle kostnader som fremkommer av ovenstående.

28 KANTINE
Bygget har felles kantine til bruk for leietakerne. Leietaker forplikter seg til å betale kantinebidrag pr. ansatt pr. år. Kostnaden kan bli gjenstand for regulering avhengig av det totale antall brukere av kantinen.
Kantineordningen er obligatorisk for alle leietakerne.

29 FORHOLDET TIL HUSLEIELOVEN
29.1 
Følgende bestemmelser i husleieloven gjelder ikke: §§ 2-15, 3-5, 3-6, 3-8, 4-2, 4-3, 5-4 første ledd, 7-5, 8-4, 8-5, 8-6 annet ledd, 10-5 og 10-6. For øvrig er det denne leieavtalen som gjelder i de tilfeller der den har andre bestemmelser enn hva som følger av husleielovens fravikelige regler.

30 LOVVALG OG TVISTELØSNING
30.1
Denne leieavtalen reguleres av norsk rett.
30.2 Eiendommens verneting vedtas i alle tvister som gjelder leieavtalen.

31 BILAG TIL LEIEAVTALEN
Bilag 1: Arealoversikt og tegninger.
Bilag (nr.): (særregulering tilknyttet parkeringsplasser)
Bilag (nr.): (spesifisering av leietakertilpasninger)
Bilag (nr.): (Databehandleravtale)

32 STED/DATO
(sted),(dato)

33 SIGNATUR
(1)Senest ved underskrift av leieavtalen skal leietaker fremlegge gyldig legitimasjon/firmaattest
(2)Denne leieavtalen er undertegnet i to eksemplarer, hvorav utleier og leietaker hver har fått sitt.

Utleier                                                           Leietaker    

XXXXXXXXX                                                 (Forhåndstrykk Firma)

v/                                                                  v/___________________

(Forhåndstrykk Sign.Berettiget)                       (Forhåndstrykk Sign.Berettiget)